Đối với khách sạn, nhà hàng hay công trình kết hợp kinh doanh, diện tích sử dụng luôn là một bài toán cần tính toán ngay từ khi thiết kế. Đặc biệt tại những khu đất có diện tích hạn chế, việc bố trí tầng hầm hoặc tầng bán hầm có thể giúp chủ đầu tư giải quyết nhu cầu đỗ xe, bố trí khu kỹ thuật và dành thêm không gian phía trên cho hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, thi công tầng hầm không đơn giản chỉ là đào đất rồi đổ bê tông. Đây là hạng mục đòi hỏi tính toán kỹ về địa chất, kết cấu, biện pháp thi công, chống thấm và hệ thống thoát nước.

Vậy khi nào nên xây tầng hầm? Chi phí được tính như thế nào? Và chủ đầu tư cần chuẩn bị những gì trước khi thi công?

Cùng Minh House tìm hiểu những vấn đề quan trọng trước khi quyết định đầu tư xây dựng tầng hầm trong năm 2027.

 

1. TẦNG HẦM VÀ TẦNG BÁN HẦM KHÁC NHAU NHƯ THẾ NÀO?

 

 

1.1. Tầng hầm là gì?

Tầng hầm là tầng có hơn một nửa chiều cao nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo quy chuẩn áp dụng.

Đối với khách sạn, nhà hàng hoặc công trình thương mại, tầng hầm thường được sử dụng để:

• Bố trí bãi đỗ ô tô, xe máy.

• Lắp đặt hệ thống kỹ thuật, thiết bị phục vụ công trình.

• Bố trí kho và không gian phụ trợ phù hợp với công năng được phê duyệt.

• Tổ chức các khu vực phục vụ vận hành theo thiết kế.

Việc đưa những khu vực phụ trợ xuống tầng hầm giúp chủ đầu tư dành nhiều diện tích phía trên cho sảnh đón khách, khu kinh doanh hoặc các không gian có giá trị khai thác cao hơn.

 

1.2. Tầng bán hầm là gì?

Tầng bán hầm là tầng có một phần chiều cao nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình nhưng không quá một nửa chiều cao tầng theo cách phân loại trong quy chuẩn.

So với tầng hầm, tầng bán hầm có thể thuận lợi hơn trong việc bố trí cửa lấy sáng, thông gió tự nhiên và kết nối với mặt bằng bên ngoài.

Tuy nhiên, việc lựa chọn tầng hầm hay tầng bán hầm còn phụ thuộc vào cao độ khu đất, quy hoạch, chiều cao công trình và điều kiện cấp phép xây dựng.

LƯU Ý: Không phải khu đất nào cũng có thể thiết kế tầng hầm hoặc tầng bán hầm theo mong muốn. Chủ đầu tư cần kiểm tra các điều kiện pháp lý và kỹ thuật trước khi chốt phương án.

 

2. CÓ NÊN XÂY TẦNG HẦM CHO KHÁCH SẠN, NHÀ HÀNG VÀ CÔNG TRÌNH KINH DOANH?

Với các công trình phục vụ kinh doanh, tầng hầm không chỉ giải quyết vấn đề diện tích mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến cách tổ chức vận hành sau này.

 

 

2.1. Giải quyết nhu cầu đỗ xe

Đối với khách sạn, nhà hàng và các công trình dịch vụ, khu vực đỗ xe là một trong những yếu tố cần được tính toán ngay từ đầu.

Nếu toàn bộ diện tích tầng trệt được sử dụng làm bãi xe, chủ đầu tư có thể phải thu hẹp sảnh đón khách, khu vực kinh doanh hoặc các không gian phục vụ khác.

Bố trí tầng hầm để xe là một giải pháp đáng cân nhắc, đặc biệt với những công trình có diện tích đất hạn chế.

Tuy nhiên, số lượng chỗ đỗ xe cần được tính toán theo diện tích thực tế, lối lưu thông, bán kính quay xe, chiều cao thông thủy và các yêu cầu kỹ thuật liên quan.

 

2.2. Tăng diện tích khai thác kinh doanh

Đối với khách sạn, việc có khu vực đỗ xe riêng có thể giúp bố trí mặt bằng tầng trệt thuận lợi hơn cho sảnh lễ tân, khu tiếp khách hoặc dịch vụ.

Đối với nhà hàng, tầng hầm có thể hỗ trợ bố trí các không gian phụ trợ, giúp khu vực phía trên được sử dụng hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, tăng diện tích sử dụng không đồng nghĩa chắc chắn tăng lợi nhuận. Chủ đầu tư cần so sánh chi phí đầu tư tầng hầm với giá trị khai thác thực tế của công trình.

 

2.3. Bố trí hệ thống kỹ thuật hợp lý

Tùy quy mô và thiết kế, tầng hầm có thể bố trí một số hạng mục như:

• Phòng kỹ thuật điện và thiết bị.

• Hệ thống cấp thoát nước.

• Bể chứa và hệ thống bơm.

• Khu vực phục vụ vận hành công trình.

Các hạng mục này phải đáp ứng yêu cầu về an toàn điện, chống ngập, phòng cháy chữa cháy, thông gió và bảo trì.

 

2.4. Những hạn chế cần cân nhắc

Bên cạnh lợi ích, xây tầng hầm cũng có những vấn đề chủ đầu tư cần chuẩn bị:

• Chi phí xây dựng thường cao hơn so với sàn tầng nổi có cùng diện tích.

• Quá trình đào đất có thể ảnh hưởng đến công trình liền kề nếu không có biện pháp bảo vệ phù hợp.

• Công tác chống thấm và thoát nước phức tạp hơn.

• Cần đầu tư thêm cho thông gió, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy và các hệ thống kỹ thuật.

• Thời gian thi công có thể kéo dài tùy điều kiện địa chất và biện pháp xây dựng.

Vì vậy, quyết định xây tầng hầm nên được đưa ra từ giai đoạn lập phương án thiết kế và dự toán đầu tư.

 

3. NHỮNG YẾU TỐ KỸ THUẬT QUAN TRỌNG KHI THI CÔNG TẦNG HẦM

Đây là phần Minh House đặc biệt khuyến nghị chủ đầu tư tìm hiểu kỹ trước khi triển khai xây dựng.

 

 

3.1. Khảo sát địa chất và hiện trạng khu đất

Trước khi thiết kế kết cấu tầng hầm, cần đánh giá điều kiện địa chất, mực nước ngầm và hiện trạng các công trình xung quanh.

Những thông tin này là cơ sở để kỹ sư lựa chọn phương án móng, tường chắn đất, chống đỡ hố đào và biện pháp thi công phù hợp.

Đối với khu đất nằm sát nhà dân hoặc công trình đang sử dụng, việc khảo sát hiện trạng các công trình liền kề càng quan trọng.

Nếu bỏ qua bước khảo sát hoặc đánh giá không đầy đủ, quá trình đào đất có thể gặp những vấn đề ngoài dự kiến, ảnh hưởng đến chi phí, tiến độ và an toàn thi công.

 

3.2. Lựa chọn biện pháp đào đất và chống đỡ hố đào

Khác với thi công móng thông thường, xây tầng hầm đòi hỏi đào đất xuống độ sâu đáng kể.

Tùy điều kiện thực tế, đơn vị thiết kế và thi công có thể xem xét các giải pháp như:

• Hệ cừ thép kết hợp chống đỡ.

• Tường vây hoặc kết cấu chắn giữ đất.

• Hệ chống thép, neo hoặc giải pháp chống đỡ phù hợp.

• Thi công đào mở hoặc các trình tự thi công khác theo thiết kế.

Không có một biện pháp chung phù hợp cho mọi công trình.

Phương án thi công cần được tính toán dựa trên chiều sâu hố đào, địa chất, nước ngầm, mặt bằng thi công và mức độ ảnh hưởng đến công trình lân cận.

 

3.3. Thi công kết cấu bê tông cốt thép

Phần kết cấu tầng hầm thường bao gồm móng hoặc bản đáy, tường vách, cột, dầm và sàn.

Trong quá trình thi công cần đặc biệt chú ý:

• Cốt thép được lắp đặt đúng hồ sơ thiết kế.

• Ván khuôn và hệ chống đỡ bảo đảm ổn định.

• Bê tông đáp ứng yêu cầu kỹ thuật.

• Các mạch ngừng và vị trí xuyên tường được xử lý chống thấm.

• Công tác kiểm tra, nghiệm thu được thực hiện theo từng giai đoạn.

Đây là những công việc ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và độ bền của tầng hầm sau khi đưa vào sử dụng.

 

3.4. Chống thấm và chống ngập tầng hầm

Tầng hầm nằm dưới mặt đất nên chịu tác động của độ ẩm, nước mưa và có thể cả áp lực nước ngầm.

Nếu xử lý chống thấm không đúng kỹ thuật, công trình có nguy cơ xuất hiện tình trạng thấm tường, thấm sàn, đọng nước hoặc ảnh hưởng đến các thiết bị bên trong.

Giải pháp chống thấm cần được thiết kế đồng bộ cho bản đáy, tường hầm, mạch ngừng và các vị trí có nguy cơ thấm.

Bên cạnh đó, cần tính toán hệ thống thu nước, hố gom, bơm thoát nước và giải pháp hạn chế nước mưa chảy xuống lối vào tầng hầm.

Đặc biệt với công trình khách sạn, nhà hàng đang kinh doanh, sự cố ngập tầng hầm có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động vận hành và tài sản của khách hàng.

 

3.5. Thiết kế đường dốc xuống tầng hầm

Đường dốc là hạng mục cần tính toán kỹ, nhất là đối với tầng hầm dùng làm bãi đỗ ô tô.

Khi thiết kế cần xem xét:

• Chiều rộng đường dốc và phương án lưu thông.

• Độ dốc phù hợp với loại phương tiện sử dụng.

• Cao độ chuyển tiếp để hạn chế xe bị chạm gầm.

• Chiều cao thông thủy.

• Bề mặt chống trượt và khả năng thoát nước.

• Tầm nhìn, an toàn tại vị trí ra vào.

Đối với nhà phố hoặc khách sạn có mặt tiền hẹp, việc bố trí đường xuống tầng hầm càng cần được nghiên cứu kỹ từ giai đoạn thiết kế kiến trúc.

 

3.6. Thông gió và phòng cháy chữa cháy

Tầng hầm thường có khả năng thông thoáng tự nhiên hạn chế, đặc biệt khi sử dụng làm bãi đỗ xe.

Do đó, công trình cần được thiết kế hệ thống thông gió, kiểm soát khí thải và các giải pháp phòng cháy chữa cháy phù hợp với quy mô, công năng và quy chuẩn áp dụng.

Các hệ thống kỹ thuật phải được tính toán đồng bộ với kiến trúc, kết cấu và phương án vận hành.

 

4. QUY TRÌNH THI CÔNG TẦNG HẦM KHÁCH SẠN, NHÀ HÀNG

Tùy quy mô và điều kiện thực tế, trình tự thi công có thể khác nhau. Tuy nhiên, một phương án triển khai thường bao gồm các giai đoạn chính sau:

 

 

Bước 1: Khảo sát và lập phương án thiết kế

Khảo sát khu đất, đánh giá địa chất, hiện trạng công trình xung quanh và các điều kiện ảnh hưởng đến việc xây dựng tầng hầm.

 

Bước 2: Thiết kế kết cấu và biện pháp thi công

Lập phương án móng, kết cấu tầng hầm, hệ thống chắn giữ đất, chống đỡ hố đào và các giải pháp bảo đảm an toàn.

 

Bước 3: Chuẩn bị mặt bằng thi công

Tổ chức mặt bằng, xác định vị trí tập kết vật tư, thiết bị, đường vận chuyển đất và các biện pháp bảo vệ khu vực xung quanh.

 

Bước 4: Thi công hệ chắn giữ và đào đất

Triển khai hệ chắn giữ đất theo thiết kế, đào đất theo từng giai đoạn, kết hợp chống đỡ và kiểm soát chuyển vị, nước ngầm khi cần thiết.

 

Bước 5: Thi công kết cấu tầng hầm

Thực hiện các hạng mục móng, bản đáy, cột, tường vách, dầm và sàn theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt.

 

Bước 6: Chống thấm và lắp đặt hệ thống kỹ thuật

Thi công chống thấm, hệ thống thoát nước, thông gió, điện, chiếu sáng và các hạng mục kỹ thuật cần thiết.

 

Bước 7: Kiểm tra, nghiệm thu và hoàn thiện

Kiểm tra chất lượng các hạng mục, nghiệm thu theo quy định trước khi hoàn thiện và đưa tầng hầm vào sử dụng.

Trong suốt quá trình thi công, việc kiểm soát chất lượng và an toàn phải được thực hiện thường xuyên, đặc biệt tại những công trình nằm trong khu dân cư đông đúc.

 

5. CHI PHÍ XÂY TẦNG HẦM KHÁCH SẠN, NHÀ HÀNG NĂM 2027 ĐƯỢC TÍNH NHƯ THẾ NÀO?

Đây là vấn đề nhiều chủ đầu tư quan tâm khi lên kế hoạch xây dựng.

Thực tế, không thể xác định chính xác chi phí xây tầng hầm chỉ dựa trên diện tích sàn.

Hai công trình có cùng diện tích tầng hầm nhưng tổng chi phí có thể chênh lệch đáng kể do điều kiện địa chất, độ sâu đào đất, kết cấu và biện pháp thi công khác nhau.

 

 

5.1. Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí

Yếu tố	Ảnh hưởng đến chi phí
Diện tích và độ sâu tầng hầm	Ảnh hưởng đến khối lượng đào đất, kết cấu và chống thấm
Địa chất và nước ngầm	Quyết định giải pháp nền móng, chống đỡ và kiểm soát nước
Công trình liền kề	Có thể phát sinh yêu cầu gia cố, quan trắc và bảo vệ
Biện pháp thi công	Ảnh hưởng đến vật tư, máy móc, nhân công và tiến độ
Kết cấu tầng hầm	Phụ thuộc tải trọng, công năng và thiết kế
Hệ thống kỹ thuật	Bao gồm điện, thoát nước, thông gió, PCCC và thiết bị liên quan

 

5.2. Cách lập dự toán chi phí tầng hầm

Với công trình có tầng hầm, Minh House khuyến nghị chủ đầu tư yêu cầu lập dự toán theo từng nhóm công việc thay vì chỉ tham khảo một đơn giá tổng quát.

Các nhóm chi phí cần xem xét gồm:

1. Khảo sát địa chất, thiết kế và hồ sơ liên quan.

2. Đào đất, vận chuyển và xử lý đất đào.

3. Hệ thống chắn giữ đất, chống đỡ hố đào.

4. Thi công móng và kết cấu bê tông cốt thép.

5. Chống thấm và thoát nước tầng hầm.

6. Hệ thống điện, thông gió, PCCC và các thiết bị.

7. Hoàn thiện tầng hầm, đường dốc và các hạng mục phụ trợ.

8. Chi phí dự phòng cho những rủi ro phù hợp với điều kiện dự án.

Công thức tham khảo:

Tổng chi phí tầng hầm = Chi phí khảo sát, thiết kế + Chi phí thi công phần ngầm + Chi phí kết cấu + Chi phí chống thấm + Chi phí hệ thống kỹ thuật + Chi phí hoàn thiện + Chi phí liên quan và dự phòng.

Công thức này giúp chủ đầu tư hình dung các nhóm chi phí cần chuẩn bị, không thay thế dự toán chi tiết theo hồ sơ thiết kế.

 

5.3. Có nên áp dụng đơn giá xây dựng trọn gói thông thường cho tầng hầm?

Không nên tự động áp dụng đơn giá xây dựng tầng nổi cho tầng hầm.

Đối với công trình có phần ngầm, nhiều hạng mục đặc thù như hệ chắn giữ đất, chống đỡ hố đào, xử lý nước ngầm hoặc gia cố công trình lân cận có thể chưa nằm trong đơn giá xây dựng thông thường.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư cần yêu cầu đơn vị thi công làm rõ phạm vi công việc, vật tư, điều kiện thi công và những hạng mục chưa bao gồm.

Đặc biệt, các hệ số quy đổi diện tích tầng hầm chỉ nên xem là phương pháp tham khảo khi đơn vị xây dựng có công bố rõ điều kiện áp dụng.

 

6. NHỮNG LƯU Ý TRƯỚC KHI QUYẾT ĐỊNH XÂY TẦNG HẦM

 

 

6.1. Kiểm tra điều kiện pháp lý và giấy phép xây dựng

Việc xây tầng hầm phải phù hợp với quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng và hồ sơ pháp lý của công trình.

Các vấn đề như số tầng hầm, cao độ, lối ra vào, khoảng lùi và yêu cầu về an toàn cần được kiểm tra theo vị trí xây dựng cụ thể.

Chủ đầu tư không nên áp dụng máy móc những thông số được chia sẻ trên mạng cho mọi khu đất.

 

6.2. Không bỏ qua công tác khảo sát địa chất

Khảo sát địa chất là cơ sở quan trọng để thiết kế kết cấu và lựa chọn biện pháp thi công.

Đặc biệt với những công trình xây dựng sát nhà dân, khu đất có nền yếu hoặc mực nước ngầm cao, việc khảo sát và đánh giá rủi ro cần được thực hiện đầy đủ.

 

6.3. Tính toán công năng sử dụng trước khi thiết kế

Tầng hầm dự kiến sử dụng làm bãi đỗ xe, kho hay khu kỹ thuật sẽ có những yêu cầu khác nhau.

Việc xác định công năng ngay từ đầu giúp thiết kế hợp lý hơn, tránh phải điều chỉnh kết cấu hoặc hệ thống kỹ thuật khi công trình đã thi công.

 

6.4. Làm rõ phạm vi báo giá và hợp đồng

Trước khi lựa chọn đơn vị thi công, chủ đầu tư nên kiểm tra kỹ:

• Hạng mục nào đã được tính trong báo giá?

• Chi phí hệ chắn giữ và chống đỡ hố đào đã bao gồm chưa?

• Chi phí chống thấm, thoát nước được tính như thế nào?

• Hệ thống kỹ thuật và PCCC có nằm trong gói thi công không?

• Những trường hợp nào có thể điều chỉnh giá?

• Trách nhiệm xử lý sự cố và bảo hành được quy định ra sao?

Một báo giá có phạm vi công việc rõ ràng sẽ giúp chủ đầu tư chủ động hơn về ngân sách và hạn chế tranh chấp trong quá trình xây dựng.

 

7. DỰ ĐỊNH XÂY KHÁCH SẠN, NHÀ HÀNG CÓ TẦNG HẦM NĂM 2027? NÊN CHUẨN BỊ TỪ KHI NÀO?

Nếu dự kiến khởi công trong năm 2027, chủ đầu tư nên bắt đầu nghiên cứu phương án thiết kế và chi phí ngay từ cuối năm 2026.

Việc chuẩn bị sớm mang lại nhiều lợi ích:

• Có thời gian khảo sát và đánh giá điều kiện xây dựng.

• Chủ động lựa chọn phương án tầng hầm hoặc tầng bán hầm.

• Dự trù ngân sách cho cả phần nổi và phần ngầm.

• Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, pháp lý và các thủ tục liên quan.

• So sánh phương án đầu tư trước khi quyết định.

• Hạn chế những thay đổi không cần thiết khi đã bắt đầu thi công.

Đối với công trình kinh doanh, thời điểm đưa công trình vào khai thác cũng là yếu tố quan trọng. Vì vậy, kế hoạch thiết kế, thi công và chuẩn bị ngân sách cần được xây dựng đồng bộ.

 

 

8. MINH HOUSE – TƯ VẤN THIẾT KẾ VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG PHÙ HỢP VỚI TỪNG CÔNG TRÌNH

Mỗi khu đất, mỗi công trình đều có điều kiện xây dựng và nhu cầu sử dụng khác nhau.

Với định hướng cung cấp dịch vụ thiết kế – thi công – nội thất – xây dựng trọn gói, Minh House chú trọng việc trao đổi rõ nhu cầu của chủ đầu tư, đánh giá điều kiện thực tế và lập phương án xây dựng phù hợp.

Đối với các công trình dự kiến có tầng hầm hoặc tầng bán hầm, những vấn đề cần được làm rõ ngay từ đầu bao gồm công năng sử dụng, giải pháp kết cấu, điều kiện thi công, h