Xây nhà trọn gói bao nhiêu tiền 1m²? Với ngân sách 1 tỷ, 1,5 tỷ hay 2 tỷ đồng, gia đình có thể xây được ngôi nhà như thế nào?

Đây là những câu hỏi mà nhiều gia chủ quan tâm khi bắt đầu lên kế hoạch xây dựng nhà ở.

Trên thực tế, chi phí xây nhà không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn chịu ảnh hưởng bởi thiết kế kiến trúc, kết cấu công trình, chủng loại vật tư, điều kiện thi công và mức độ hoàn thiện.

Để giúp gia chủ chủ động chuẩn bị tài chính, Minh House Construction chia sẻ cách tính chi phí xây nhà trọn gói, phương pháp xác định diện tích xây dựng và những yếu tố cần làm rõ trước khi ký hợp đồng.

 

 

1. Xây nhà trọn gói là gì?

Xây nhà trọn gói, hay còn gọi là xây nhà chìa khóa trao tay, là hình thức chủ đầu tư giao cho nhà thầu thực hiện các công việc xây dựng theo phạm vi đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Tùy theo gói dịch vụ, công việc có thể bao gồm:

• Khảo sát hiện trạng và tư vấn phương án xây dựng.

• Thiết kế kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật.

• Hỗ trợ thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng.

• Tổ chức thi công phần móng, kết cấu và phần thô.

• Cung cấp vật tư, thi công các hạng mục hoàn thiện.

• Kiểm tra chất lượng, nghiệm thu và bàn giao công trình.

• Thực hiện bảo hành theo các điều khoản hợp đồng.

Với hình thức này, gia chủ có thể làm việc với một đơn vị phụ trách xuyên suốt, thuận tiện hơn trong việc theo dõi tiến độ, kiểm soát ngân sách và phối hợp xử lý các vấn đề phát sinh.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng xây nhà trọn gói không đồng nghĩa với việc mọi hạng mục đều đã được bao gồm trong đơn giá. Phạm vi công việc, vật tư, thiết bị và các khoản chi phí chưa bao gồm phải được thể hiện rõ trong báo giá và hợp đồng.

 

 

2. Báo giá xây nhà trọn gói năm 2026–2027 được tính như thế nào?

Đơn giá xây nhà trọn gói thường được tính theo diện tích xây dựng quy đổi, với đơn vị đồng/m².

Tùy nhu cầu, gia chủ có thể lựa chọn các phương án thi công khác nhau.

Gói xây dựng	Đặc điểm	Đơn giá
Gói cơ bản	Vật tư và thiết bị hoàn thiện đáp ứng nhu cầu sử dụng phổ thông, ưu tiên kiểm soát ngân sách	6.000.000đ /m2 – 6.500.000đ /m2
Gói khá	Vật tư hoàn thiện có nhiều lựa chọn hơn về thương hiệu, mẫu mã và tính thẩm mỹ	7.000.000đ /m2 – 7.500.000đ /m2
Gói cao cấp	Chú trọng chất lượng vật tư, thiết bị, chi tiết kiến trúc và yêu cầu hoàn thiện cao	10.000.000đ m2 – 12.000.000đ /m2
Gói theo thiết kế riêng	Lập dự toán theo bản vẽ, điều kiện thi công và danh mục vật tư được lựa chọn

Lưu ý: Đây là cách phân nhóm tham khảo, không phải bảng giá niêm yết chính thức của Minh House. Đơn giá từng gói cần được xác định theo danh mục vật tư, phạm vi thi công và thời điểm báo giá.

Vì sao cùng diện tích nhưng giá xây nhà lại khác nhau?

Hai ngôi nhà cùng diện tích đất 5 × 20m chưa chắc có cùng chi phí xây dựng.

Sự khác biệt có thể đến từ:

• Số tầng và tổng diện tích sàn xây dựng.

• Phương án móng, tải trọng và điều kiện địa chất.

• Thiết kế mái bằng, mái Nhật, mái Thái hoặc mái Mansard.

• Mức độ phức tạp của mặt tiền, ban công và các chi tiết kiến trúc.

• Chủng loại gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh và vật tư hoàn thiện.

• Điều kiện vận chuyển vật tư, tập kết thiết bị và tổ chức thi công.

• Những hạng mục đặc biệt như tầng hầm, thang máy, hệ thống kỹ thuật hoặc nội thất.

Vì vậy, gia chủ không nên chỉ so sánh mức giá trên mỗi mét vuông mà cần đối chiếu cả phạm vi công việc và tiêu chuẩn vật tư đi kèm.

 

 

3. Công thức tính chi phí xây nhà trọn gói

Công thức dự toán phổ biến:

Chi phí xây dựng dự kiến = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá xây dựng/m²

Trong đó:

Tổng diện tích xây dựng quy đổi là diện tích được xác định theo phương pháp tính đã thỏa thuận, có thể bao gồm phần móng, các tầng, mái, sân và những hạng mục liên quan.

Đơn giá xây dựng/m² là mức giá tương ứng với phạm vi công việc, vật tư và điều kiện thi công cụ thể.

Đây là công thức giúp gia chủ ước tính ngân sách ban đầu. Tổng chi phí thực tế còn phụ thuộc vào những hạng mục đã bao gồm hoặc chưa bao gồm trong báo giá.

 

4. Cách tính diện tích xây dựng nhà ở

Diện tích xây dựng quy đổi có thể khác với diện tích đất và diện tích sử dụng thực tế.

Dưới đây là một số tỷ lệ thường được sử dụng để tham khảo trong giai đoạn dự toán.

Hạng mục	Hệ số tham khảo
Sàn các tầng	100% diện tích
Móng đơn	20–30%
Móng băng	40–60%
Móng bè	50–70%
Mái bê tông cốt thép	40–60%
Mái tôn	15–30%
Mái ngói hệ vì kèo	50–70%
Sân có thi công nền, hoàn thiện	30–70%

Các tỷ lệ trên chỉ mang tính minh họa, không phải hệ số áp dụng chính thức của Minh House. Hệ số thực tế phụ thuộc vào cấu tạo, biện pháp thi công và quy định trong báo giá từng công trình.

Đặc biệt, những hạng mục như cọc, gia cố nền đất yếu, tầng hầm, mái có kết cấu phức tạp hoặc các công việc ngoài phạm vi tiêu chuẩn cần được bóc tách dự toán riêng khi cần thiết.

 

 

5. Ví dụ cách tính chi phí xây nhà 2 tầng diện tích 5 × 20m

Giả sử gia chủ có khu đất rộng 5m, dài 20m, dự kiến xây dựng nhà 2 tầng.

Diện tích xây dựng mỗi tầng là 100m².

Phương án minh họa:

Hạng mục	Cách tính	Diện tích quy đổi
Móng băng	100m² × 50%	50m²
Tầng trệt	100m² × 100%	100m²
Tầng 1	100m² × 100%	100m²
Mái bê tông cốt thép	100m² × 50%	50m²
Tổng cộng		300m²

Giả sử đơn giá minh họa là 6.000.000 đồng/m²:

300m² × 6.000.000 đồng = 1.800.000.000 đồng

Như vậy, ngân sách xây dựng ước tính theo giả định trên là khoảng 1,8 tỷ đồng.

Đây chỉ là ví dụ hướng dẫn cách tính, không phải báo giá của Minh House và chưa thể hiện đầy đủ các khoản chi phí có thể phát sinh ngoài phạm vi giả định.

Để xác định ngân sách sát thực tế, gia chủ cần cung cấp thông tin về vị trí khu đất, diện tích dự kiến xây dựng, số tầng, yêu cầu kiến trúc và mức độ hoàn thiện.

 

 

6. Những khoản chi phí cần làm rõ khi nhận báo giá xây nhà

Một bảng báo giá xây dựng cần thể hiện rõ những hạng mục đã bao gồm và chưa bao gồm.

Gia chủ nên kiểm tra các nội dung sau:

• Chi phí thiết kế: Bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước và các hồ sơ kỹ thuật liên quan có nằm trong gói xây dựng hay không?
• Chi phí pháp lý: Lệ phí xin giấy phép xây dựng, các thủ tục liên quan và trách nhiệm thực hiện được quy định như thế nào?
• Chi phí nền móng: Đã bao gồm khảo sát địa chất, ép cọc, xử lý nền đất yếu hoặc các biện pháp gia cố cần thiết chưa?
• Vật tư xây dựng: Báo giá có ghi rõ thương hiệu, quy cách, chủng loại và tiêu chuẩn vật tư hay không?
• Thiết bị hoàn thiện: Những hạng mục như cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, hệ thống chiếu sáng và các thiết bị khác được tính đến mức nào?
• Nội thất: Tủ bếp, tủ quần áo, giường, bàn ghế và nội thất rời có thuộc phạm vi hợp đồng hay không?
• Điều kiện phát sinh: Trường hợp thay đổi thiết kế, thay đổi vật tư hoặc bổ sung công việc, chi phí được xác định và phê duyệt như thế nào?

Việc làm rõ các nội dung này ngay từ đầu sẽ giúp hai bên có cơ sở thống nhất phạm vi thi công và hạn chế những bất đồng trong quá trình xây dựng.

 

 

7. Nên chọn xây nhà phần thô hay xây nhà trọn gói?

Mỗi hình thức đều có những ưu điểm riêng.

• Xây nhà phần thô phù hợp với gia chủ muốn chủ động lựa chọn và tổ chức thi công các hạng mục hoàn thiện. Tuy nhiên, chủ nhà cần dành thêm thời gian quản lý vật tư, nhân công và phối hợp giữa các đội thi công.
• Xây nhà trọn gói phù hợp với những gia đình muốn có một đơn vị chịu trách nhiệm tổ chức thi công theo phạm vi hợp đồng, đồng thời thuận tiện trong việc theo dõi ngân sách và tiến độ.

Dù lựa chọn hình thức nào, yếu tố quan trọng vẫn là hồ sơ thiết kế, bảng dự toán, danh mục vật tư, trách nhiệm của các bên và điều kiện hợp đồng phải được thống nhất rõ ràng.

 

8. Những lưu ý giúp gia chủ kiểm soát ngân sách xây nhà năm 2027

Nếu dự kiến khởi công trong năm 2027, gia chủ nên chuẩn bị kế hoạch xây dựng từ sớm.

Một số công việc quan trọng gồm:

• Xác định ngân sách phù hợp: Dự trù chi phí xây dựng và một khoản dự phòng cho các thay đổi hoặc tình huống ngoài dự kiến.
• Thống nhất nhu cầu sử dụng: Xác định số phòng ngủ, công năng từng tầng, phong cách kiến trúc và mức độ đầu tư nội thất.
• Khảo sát điều kiện xây dựng: Kiểm tra hiện trạng khu đất, đường vận chuyển, khả năng tập kết vật tư và những yêu cầu kỹ thuật liên quan.
• Yêu cầu báo giá chi tiết: So sánh trên cùng một phạm vi công việc và tiêu chuẩn vật tư, tránh lựa chọn chỉ dựa vào đơn giá thấp nhất.
• Trao đổi sớm với nhà thầu: Chủ động lên phương án thiết kế, tiến độ dự kiến và thời điểm ký hợp đồng.

Đặc biệt, nếu gia chủ muốn xây nhà trong năm 2027, việc tìm hiểu chi phí từ cuối năm 2026 sẽ giúp có thêm thời gian lựa chọn phương án phù hợp, thay vì chờ đến sát ngày khởi công mới bắt đầu chuẩn bị.

 

 

9. Minh House Construction – Tư vấn thiết kế và xây dựng nhà trọn gói

Minh House cung cấp các dịch vụ:

• Thiết kế kiến trúc và nội thất.

• Thi công xây dựng phần thô.

• Thi công xây nhà trọn gói.

• Thi công hoàn thiện và nội thất.

• Tư vấn, hỗ trợ hồ sơ và thủ tục xây dựng theo phạm vi dịch vụ.

Minh House tiếp nhận nhu cầu xây dựng tại Đồng Nai, TP.HCM và các khu vực lân cận, với những công trình nhà phố, biệt thự và công trình dân dụng.

Khách hàng có thể liên hệ để trao đổi nhu cầu, yêu cầu báo giá hoặc đăng ký tham quan công trình thực tế theo lịch sắp xếp.

 

DỰ KIẾN XÂY NHÀ NĂM 2027? NHẬN TƯ VẤN VÀ DỰ TOÁN NGAY TỪ HÔM NAY!

Bạn đang sở hữu khu đất và muốn biết ngân sách xây dựng phù hợp?

Hãy gửi Minh House các thông tin cơ bản:

• Vị trí xây dựng.

• Diện tích đất và diện tích dự kiến xây dựng.

• Số tầng và nhu cầu sử dụng.

• Ngân sách đầu tư dự kiến.

Minh House sẽ tiếp nhận thông tin, tư vấn phương án phù hợp và lập báo giá theo nhu cầu cụ thể của gia đình.

 

---

MINH HOUSE CONSTRUCTION

Thiết kế – Xây dựng – Nội thất – Trọn gói

Hotline: 0973 678 663

LIÊN HỆ NGAY ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN & NHẬN BÁO GIÁ XÂY NHÀ 2027!